深圳市越翔房地產開發有限公司、廣州市越秀區輝煌大廈業主委員會物權保護糾紛二審民事判決書

2020年8月9日 評論 8 6212字

廣東省廣州市中級人民法院

民事二審判決書

(2020)粵01民終10652號

上訴人(原審被告、反訴原告):深圳市越翔房地產開發有限公司,住所地:廣東省深圳市福田區深南中路田面村常歡樓**B16。
法定代表人:周海娜,職務:總經理。
委托訴訟代理人:蘇玉鴻,北京市盈科(廣州)律師事務所律師。
被上訴人(原審原告、反訴被告):廣州市越秀區輝煌大廈業主委員會,住所地:廣東省廣州市越秀區白云路**。
法定代表人:張智行,職務:主任。
委托訴訟代理人:趙少偉、黃嘉慧,均系北京市煒衡(廣州)律師事務所律師。

一審法院認定事實:廣州市中級人民法院于2018年11月20日作出(2018)粵01民終19149號終審判決書,該判決查明:2016年3月11日,廣州市越秀區白云街道辦事處向輝煌大廈業委會出具白云物業備[2016]第001號《業主委員會備案回執》,稱收到輝煌大廈業主委員會的相關備案材料。
2016年6月27日,輝煌大廈業委會向輝煌大廈全體業主發出《關于召開第二次業主大會的通知》,內容為:鑒于深圳市大眾物業管理有限公司廣州分公司與深圳市越翔房地產開發有限公司簽訂了侵犯全體業主利益的物業服務合同,為維護全體業主合法權利,現定于2016年7月17日上午10點在本大廈5樓平臺召開第二次業主大會,表決三個議題:1、是否同意立即解除輝煌大廈與深圳市大眾物業管理有限公司及深圳市大眾物業管理有限公司廣州分公司的所有物業服務關系,要求深圳市大眾物業管理有限公司及其廣州分公司立即退出輝煌大廈小區全部范圍;2、是否同意輝煌大廈實行“業主自行管理建筑物及其附屬設施”(即業主自治),同時同意授權業主委員會聘請及解聘物業服務人員(包括物業職業經理人、保安、清潔工、電工等人員)的權利,并授權業主委員會簽署相關聘請、解聘等法律文件,決定及支付勞動報酬,并依法為聘請人員購買社保等因產生勞動關系或勞務關系而需履行的法律義務;3、是否同意實行《輝煌大廈緊急自行管理方案》。屆時固定設置投票時間為2016年7月17日上午10點至11點30分,其他時間為流動投票時間。固定投票地點為輝煌大廈五樓平臺。流動投票箱投票截止時間為2016年7月23日下午2點30分整,請全體業主屆時參加,業主委員會開箱計票時間為2016年7月23日14點30分,地址屆時由業,地址屆時由業主委員會提前公告廈業委會還在輝煌大廈小區公告了《關于召開第二次業主大會表決程序》《輝煌大廈緊急自行管理方案》《投票及計票等規則》《輝煌大廈第二次業主大會義工名單》《第二次業主大會調查問卷》?!遁x煌大廈緊急自行管理方案》其中載明:同意立即解聘深圳市大眾物業管理有限公司及其廣州分公司(以下簡稱“大眾公司”),授權業主委員會代表業主與業主大會聘請專業服務團隊(廣州祈樂源物業管理有限公司)協助業主委員會實施輝煌大廈緊急自行管理方案,協助業主委員會接管小區;輝煌大廈小區自行管理后,管理費標準為:非住宅(即除住房、辦公室、有產權車位之外的商業物業、自行車庫、倉庫等)管理費為每月每平方10元,如此類業主方或者物業使用方等按照業主委員會要求配合小區自行管理等,提高業主休息生活舒適度,業主委員會可根據情況適當減少管理費;所有管理費及其他費用收取時間按照每兩個(月)繳納一次,每雙月(如2、4、6月等)20日前支付上月及本月管理費或其他費用;如業主或物業使用人拖欠向業主委員會支付上述管理費及其他費用,每日需按拖欠管理費或其他費用金額的1%支付滯納金;授權業主委員會對于違反上述規定、本方案、拖欠管理費或其他費用等的個人或單位提起訴訟,要求其支付管理費、違約金等本方案規定及法律規定的法律責任;業主委員會從其要求“大眾公司”退出小區之日或“大眾公司”同意退出之日起執行本方案中規定的管理費及其他費用;授權業主委員會對于小區地面停車場及地下車庫進行管理;本小區禁止任何單位或個人未經業主委員會同意在小區公共區域私設及安裝設備(包括道閘、監控等)妨礙小區業主委員會管理。小區地下室因出售給眾多業主,禁止任何組織或單位侵占地下室公共區域及將地下室停車場統一委托第三方經營管理,妨礙業主委員會統一執行管理。授權業主委員會起訴越翔公司、大眾公司或其他單位及個人違反本方案分割管理、違法經營,損害小區公共利益,要求越翔公司、大眾公司或其他單位、個人立即停止違法行為、拆除障礙物,并且向業主委員會支付違約金人民幣50萬元;授權業主委員會對于任何單位(包括越翔公司)或個人占用公共設備設施(包括5樓管理用房、消防監控設備中心、保安室、水泵房、配電房等)、侵占公共財產、侵占公共通道(包括小區門口、車輛進出口等,)影響小區業主委員會自行管理,有權對于侵權行為提起訴訟,要求消除影響、拆除障礙物、歸還侵占公共財產、按業主委員會要求辦理在公共設備設施中的私人物品設備等,造成損失的有權要求賠償經濟損失;授權業主委員會對于違反上述規定、本方案、拖欠管理費或其他費用,損害公共設備(如攔車桿),侵占公共區域(包括架空層、公共停車區域等)或侵犯小區公共收益的個人或單位(包括越翔公司、大眾公司等)提起訴訟(訴訟權利包括提起訴訟、反訴、簽署法律文件、申請變更、增加訴訟請求、參加庭審、撤訴、和解、申請訴訟保全、申請強制執行、申請評估、變更、增加執行請求、接受執行標的及辦理訴訟費退費手續等),要求承擔其支付管理費、廣告費、支付違約金、賠償金、恢復原狀、地下停車位、、地下停車位案規定及法律規定的法律責任;因越翔公司拒絕向業主大會籌備組或者業主委員會提供其在小區合法的產權明細而導致業主大會籌備組或者業主委員會對其投票權數計算遺漏的,視為越翔公司放棄其遺漏的投票權利,而且不影響業主大會決議的有效性。越翔公司代理人或其他業主如行使投票權,在選票或調查問卷中填寫的投票權數為其確認的投票權數,事后以投票權數有誤為由提出異議,不影響已經表決的業主大會決議的合法效力等。
2016年7月22日,輝煌大廈業委會向輝煌大廈全體業主發出《關于延長投票時間公告》,延長第二次業主大會投票時間至2016年8月7日下午兩點。
2016年7月29日,輝煌大廈業委會向輝煌大廈全體業主發出《關于第二次業主大會調查問卷無法聯系送達的業主明細公告》,載明:截止至2016年7月28日止,尚有以下房號業主(見附件)無法聯系而未取得《第二次業主大會調查問卷》,現根據《廣州市物業管理暫行辦法》第40條第二款規定進行公告,公告期為7天,從2016年7月29日起至2016年8月4日止,屆時未前來取票而且無法聯系的,按照《輝煌大廈業主大會議事規則》、投票規則等相關規定處理。
2016年8月8日,輝煌大廈業委會向輝煌大廈全體業主發出《關于第二次業主大會投票表決結果公示》。載明:2016年8月7日下午兩點,在居委會、業主等共同見證下,業主委員會組織計票人、唱票人及監票人對第二次業主大會三個議題的投票進行計票,現在根據《廣州市物業管理暫行辦法》相關規定,將本次業主大會三個議題的投票結果及投票表決明細進行公示,公示期從2016年8月8日起至2016年9月7日止;公示期間,如業主對自己的投票結果有異議,可依法憑身份證、房產證與我們聯系,查閱自己所投的選票等。附件:1.關于輝煌大廈第二次業主大會問卷調查計票說明;2.輝煌大廈小區第二次業主大會表決結果統計表;3.投票結果明細統計表。其中《輝煌大廈小區第二次業主大會表決結果統計表》列明,對于輝煌大廈第二次業主大會表決的三項議題投票表決同意的業主人(戶)數和專有部分建筑面積均已超過小區總人(戶)數和總建筑面積的一半,故三項議題均獲通過。
2016年9月8日,輝煌大廈業委會向輝煌大廈全體業主發出《輝煌大廈第二次業主大會決議二》,內容為:本小區在業主委員會組織下,于2016年7月17日召開第二次業主大會,由全體業主表決2016年6月27日開始公告的三個議題……2016年8月7日下午,業主委員會組織對業主的投票進行計票,經計票,2016年8月8日對議題2表決結果及投票明細進行了公示,在公示期30天內未有業主提出異議,故現依法作出如下業主大會決議:同意輝煌大廈實行“業主自行管理建筑物及其附屬設施”(即業主自治),同時同意授權業主委員會聘請及解聘物業服務人員(包括物業職業經理人、保安、清潔工、電工等人員)的權利,并授權業主委員會簽署相關聘請、解聘等法律文件,決定及支付勞動報酬,并依法為聘請人員購買社保等因產生勞動關系或勞務關系而需履行的法律義務。
同日,輝煌大廈業委會向輝煌大廈全體業主發出《輝煌大廈第二次業主大會決議三》,內容為:本小區在業主委員會組織下,于2016年7月17日召開第二次業主大會,由全體業主表決2016年6月27日開始公告的三個議題……2016年8月7日下午,業主委員會組織對業主的投票進行計票,經計票,2016年8月8日對議題3表決結果及投票明細進行了公示,在公示期30天內未有業主提出異議,故現依法作出如下業主大會決議:同意實行《輝煌大廈緊急自行管理方案》。
輝煌大廈業主大會于2017年12月14日制定《輝煌大廈管理規約(2017修改版)》,其中第二十條為本物業小區內禁止下列行為:(七)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位;(十九)用自行車或其他物品侵占通道等公共區域。等等。
2018年4月16日,輝煌大廈業主大會向輝煌大廈全體業主發出《關于輝煌大廈第三次業主大會會議決定的公告》,內容為:本小區在業主委員會組織下,于2018年1月7日召開了第三次業主大會,由全體業主表決兩個議題:1.《管理規約》(2017修改版)……2018年3月11日下午,業主委員會組織對業主的投票進行計票,經計票,2018年3月13日至2018年4月12日對兩個議題表決結果及投票明細進行了公示,在公示期30天內未有業主提出異議,故現依法作出如下業主大會決議:1.依法表決通過《管理規約》(2017修改版)。2.依法表決通過了“是否同意公共區域業主車輛停車費從2018年4月1日起調整為每小時3元,連續12小時上限為12元,24小時不超過24元標準”。
2018年9月17日,輝煌大廈業委會通過特快專遞向越翔公司發出《關于盡快撤除放置在公共區域臺凳的通知》,稱越翔公司在2018年9月11日下午約15:30分在未經輝煌大廈客戶服務中心審批同意的情況下,利用商場外墻搶修之際私自在輝煌大廈A座旁邊,地面停車位置,地面停車位置強行放置石臺石凳等法繼續停放業戶的車輛。因此,要求越翔公司即日搬離等。
此外,輝煌大廈業委會還曾于同月14日、30日向廣州市越秀區白云街道城管科、廣州市越秀區白云街廣九社區居委會發送郵件,通報越翔公司占用涉案場地事項并商請城管部門責令越翔公司清理石桌、石凳。
輝煌大廈業主委員會于2019年1月7日制作的《輝煌大廈管理方案(表決草案)》中寫明:4.越翔公司從2018年9月11日下午3點半起在小區車輛入口左側(輝煌大廈A座旁邊)的公共場地設置石凳、石桌等障礙物,侵犯全體業主的利益,障礙物放置的場地原來可供7部車輛停放,越翔公司拒絕按業主委員會要求搬離,違反小區管理規約及其他規定,導致小區路面及廣場少停7部車,故越翔公司應該按每月7000元的標準向全體業主支付場地費,越翔公司應該在每月5號前向業主委員會支付上個月場地費,直至其停止侵權之日止。等等。
2019年7月1日,輝煌大廈業主大會向全體業主發出《關于第四次業主大會會議決定二的公告》,內容為:第四次業主大會會議表決《輝煌大廈管理方案》進行投票表決的結果重新于2019年5月30日至2019年6月29日期間在本小區顯著位置進行了公示,公示期間未收到業主對表決結果的異議?,F將第四次業主大會會議作出的決定公告如下:依法表決通過《輝煌大廈管理方案》。

越翔公司為證明其在涉案場地現場擺放的物品數量及名稱,向一審法院提交了如下證據:1.網頁截圖(顯示2018年8月30日購買石桌組合支付1940元,9月14日購買遮陽傘支付1099元);2.照片兩張(石桌凳組合一套,平直石椅一張);3.收據兩份(購買石椅等支付1980元、購買石球支付630元);4.支付證明單(支付石臺、石凳運費、安裝費、誤工候時費850元)。對于上述證據,輝煌大廈業委會質證認為:網頁截圖是越翔公司自行制作的;照片中顯示的實物與輝煌大廈業委會保管的物品一致,沒有異議;兩張收據中的金額不予確認,這些物品最多價值2000元;支出證明單中沒有蓋章,三性均不能確認。
本院認為,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條的規定,第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。針對越翔公司的上訴請求與輝煌大廈業委會的答辯意見,分析如下:
輝煌大廈業委會是輝煌大廈小區依法成立的業主委員會。根據生效的判決,越翔公司曾起訴要求撤銷輝煌大廈業主大會相關決議未能得到支持?,F輝煌大廈小區第二次業主大會決定實行《輝煌大廈緊急自行管理方案》。根據《中華人民共和國物權法》第七十八條第一款“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力”及第八十一條第一款“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”的規定,輝煌大廈小區在實施自行管理期間,該小區業主大會通過的《輝煌大廈管理規約(2017修改版)》以及《輝煌大廈管理方案》等決定對越翔公司均具約束力。根據前述《輝煌大廈緊急自行管理方案》,輝煌大廈業委會作為對于公共區域的位置按照業主使用車位需求情況予以劃線并做好停車位配置。為此,對越翔公司上訴主張涉案場地從未經任何合法程序變更用途為停車場缺乏依據,本院不予采納。越翔公司在未經業主大會授權且未取得業主委員會的許可的情況下,在涉案場地內擺放石凳、石桌椅等,雖然這些設施可供小區居民休息之用,但其設置該類設施時與業主大會的利用方案存在沖突,一審認定越翔公司在涉案場地內實施的前述行為顯屬不當并無不妥,本院予以認可。越翔公司認為其作為輝煌大廈的業主之一,也有權在涉案場地設置石凳、石椅、遮陽傘等設施的主張,本院不予采納。此后,越翔公司在輝煌大廈業委會發出書面通知后仍拒不搬離相關物品,已損害了全體業主的利益。根據輝煌大廈業委會提交的證據顯示,輝煌大廈業主大會第四次會議表決通過的《輝煌大廈管理方案》中要求越翔公司按7個停車位、每個停車位1000元/月的標準支付自2018年9月11日至2019年5月26日止的場地占用費。因該方案符合前述決議的規定,計費標準亦未明顯過高,故一審法院予以準許并無不當,本院亦予以認可。越翔公司上訴主張輝煌大廈業委會無任何證據證明其存在損失,其主張的損失標準明顯過高且不符合實際情況缺乏依據,本院不予采納。

綜上所述,越翔公司的上訴請求不成立,應予駁回。一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國物權法》第七十八條第一款、第八十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第三百二十三條規定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費1200元,由深圳市越翔房地產開發有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長鄭懷勇
審判員何佐
審判員閆娜
書記員顏旭懷
徐毅敏

2020-07-29

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weinxin
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