買房時廣州房地產開發商要求簽雙合同-“雙合同”訴訟的困境與出路

2019年4月15日 評論 5,801 8419字

“雙合同”訴訟的困境與出路

作者:廣東經綸律師事務所

馬占福 ?律師

導讀:自從政府實行房地產市場調控政策以來,為了規避政府的“限價令”,開發商采取了包括“雙合同”等方式,達到自己以預期價格銷售房屋的目的。作者馬占福律師代理的廣州中院粵01民終15723號等案件的判決,法院以最新生效的《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條所規定的虛假行為和隱藏行為效力的法律規則為依據,認定裝修合同為雙方當事人的虛假意思表示,應為無效。這無疑為“雙合同”訴訟指明了一條通路,是“雙合同”訴訟困境中的出路。但該判決也有不足之處:“雙合同”無論是《商品房買賣合同》還是《裝修合同》,都沒有體現開發商的真實意圖,也就是說,無論是《商品房買賣合同》還是《裝修合同》都包含開發商的虛假意圖,兩者都有無效的部分。廣州中院只認定《裝修合同》意思表示虛假還是不夠的。只有否定了《商品房買賣合同》中原來約定的買賣價格,才能重新認定新價格;只有否定了《裝修合同》中承攬人的合同主體、承攬人的裝修服務、裝修款,才能完全否定《裝修合同》中的裝修款,而認定為其是房價總款的一部分。這樣有關案件的判決才更周全。

 

自從政府實行房地產市場調控政策以來,為了規避政府的“限價令”,開發商采取了包括“雙合同”等方式,達到自己以預期價格銷售房屋的目的。雖然法院將“雙合同”訴訟作為一個案件立案和審理了,但此前法院的有關判決實際上在法律依據上并非非常明確,法院實際上并沒有找到一個明確的法律依據支持其認定。也就是說,實際上法院在有關判決中在法律層面并未完全超脫“雙合同”訴訟的法律困境。本律師代理的廣州中院粵01民終15723號等案件的判決,法院以最新生效的《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條所規定的虛假行為和隱藏行為效力的法律規則為依據,認定裝修合同為雙方當事人的虛假意思表示,應為無效。這無疑為“雙合同”訴訟指明了一條通路,是“雙合同”訴訟困境中的出路。

 

一、“雙合同”在法律上的表象與實質

 

所謂“雙合同”,即開發商要求購房者與開發商之間按政府指導價簽訂購房合同外,還指定購房者與第三方裝修公司簽訂《裝修合同》。也就是說,一個購房合同行為,同時包含兩個合同及合同關系:(1)出賣人與買受人之間的《商品房買賣合同》;(2)買受人與第三方之間的《裝修合同》。

從法律上講,表面上看,這是兩個相互獨立的合同:

1.從合同主體看,《商品房買賣合同》的合同主體是出賣人和買受人;《裝修合同》的合同主體是買受人和出賣人與買受人之外的第三人。

2.從合同標的看,《商品房買賣合同》的合同標的是商品房,其合同標的是物;《裝修合同》的標的是裝修承攬人對商品房提供裝修服務,其合同標的是服務而不是物。

3.從合同相對性原則看,兩個合同更應是相互獨立的。合同相對性原則包含了非常豐富和復雜的內容,并且廣泛體現于合同中的各項制度之中,法學界一般都將其概括為以下三個方面:

(1)主體的相對性,即指合同關系只能發生在特定的主體之間,只有合同當事人一方能夠向合同的另一方當事人基于合同提出請求或提起訴訟。從雙合同來講,《商品房買賣合同》合同關系只能發生在出賣人和買受人特定主體之間,只有出賣人和買受人一方能夠向合同的另一方當事人基于合同提出請求或提起訴訟;《裝修合同》合同關系只能發生在買受人和承攬人特定主體之間,只有買受人和承攬人一方能夠向合同的另一方當事人基于合同提出請求或提起訴訟。

(2)內容的相對性,即指除法律、合同另有規定以外,只有合同當事人才能享有合同約定的權利,并承擔該合同約定的義務,當事人以外的任何第三人不能主張合同上的權利,更不負擔合同中約定的義務。從雙合同來講,就《商品房買賣合同》來講,只有出賣人和買受人才能享有該合同約定的權利,并承擔該合同約定的義務,當事人以外的任何第三人不能主張該合同上的權利,更不負擔該合同中的義務;就《裝修合同》來講,只有買受人和承攬人才能享有該合同約定的權利,并承擔該合同約定的義務,當事人以外的任何第三人不能主張該合同上的權利,更不負擔該合同中的義務。

(3)責任的相對性,即指違約責任只能在特定的合同關系當事人之間發生,合同關系以外的人不負違約責任,合同當事人也不對其承擔違約責任。從雙合同來講,就《商品房買賣合同》來講,違約責任只能在特定的合同關系當事人即出賣人和買受人之間發生,合同關系以外的人不負違約責任,合同當事人也不對其承擔違約責任;就《裝修合同》來講,違約責任只能在特定的合同關系當事人即買受人和承攬人之間發生,合同關系以外的人不負違約責任,合同當事人也不對其承擔違約責任。

根據合同相對性原則,除法律、合同另有約定以外,只有《商品房買賣合同》和《裝修合同》當事人才能享有各自合同約定的權利,并承擔各自合同約定的義務;《商品房買賣合同》和《裝修合同》當事人以外的任何第三人不能主張合同約定的權利,更不負擔合同中約定的義務;第三人不能向合同的任何一方當事人基于合同提出請求或提起訴訟。

從上述情況看,要想對《商品房買賣合同》和《裝修合同》的任何一方當事人提起訴訟就要提起兩個訴訟:商品房買賣合同糾紛之訴及裝修合同糾紛之訴。這就會使“雙合同”訴訟陷入困境:

(1)買受人要想追究開發商逾期交樓、辦證的違約責任,就要提起商品房買賣合同糾紛之訴及裝修合同糾紛之訴兩個訴訟。浪費了買受人大量的時間、精力和財力,對買受人很不經濟。

(2)法院要查明商品房買賣合同及裝修合同兩個合同雙方當事人的真實意思表示,如果不審查另外一個合同中當事人的真實意思表示也特別困難。兩個合同應結合起來審查才可能得到真實、客觀的結果。

(3)從訴訟程序上講,為了查明商品房買賣合同真實的交易價款,法院不得不終止該案的審理,等待裝修合同糾紛之訴的審理結果。因為在“雙合同”中,往往裝修合同并非當事人的真實意思表示,裝修款并非真正裝修款,而是購房款的一部分。那么,法院得先查明裝修合同中當事人的真實意思表示,進而才能審理商品房買賣合同糾紛。程序上回拖得非常漫長。

(4)法院把它們分成兩個案件,無疑會增加訴訟成本、浪費訴訟資源。

總之,如果從“雙合同”的表象出發,把“雙合同”訴訟分成兩個案件處理,“雙合同”訴訟就會陷入困境。

幸好法院目前并沒有從“雙合同”的表象出發對“雙合同”訴訟立案和審理;而是將“雙合同”訴訟作為一個案件立案和審理。這樣做是非常正確的,它抓住了“雙合同”的實質,而不僅僅從表象上認識“雙合同”問題。

但實質上,“雙合同”是開發商為了規避政府“限價令”而采取的對策,開發商最初的真實意圖是想讓商品房的買賣價格表面看起來并沒有實質上高。它對房產市場無疑帶來諸多危害。有人把這種危害總結為下面六個方面:(1)擾亂市場價格信號。它導致一手住宅房價官方數據失真,擾亂市場價格信號,減弱了政策調控力度,使房價明降暗升。(2)貸款償付壓力增大?!半p合同”導致購房者大幅度提高購房首付比例,且在前期負擔很大月供壓力。(3)違約退賠金額少。一旦出現如本案情況類似的逾期交樓、辦證或其他違約情形,按購房合同價款總價為基數計算違約金較低,開發商可以此降低其違約成本。(4)委托裝修維權難。在開發商交付房屋時,購房者若因其他原因要求退房,由于開發商與購房者簽訂的《裝修合同》多屬于關聯裝修公司的承攬合同,對于裝修費用產生爭議,能否全額退還存在很大風險。(5)委托收樓風險大。部分開發商在購房合同會增設委托裝修公司收樓條款,約定開發商在交樓日直接向指定的裝修公司交樓,而購房者不能實際參與收樓行為。(6)再次出售成本高。按照現行稅法規定,二手房個人所得稅可選擇按照“核定征收”和“據實征收”兩種方式。應納房產個人所得稅的稅基為出售房屋過戶價格的1%或者賣房利潤的20%?!半p合同”模式的購房者在出售房屋時,會面臨更高額的稅費。

雖然法院將“雙合同”訴訟作為一個案件立案和審理了,但此前法院的有關判決實際上在法律依據上并非非常明確,法院實際上并沒有找到一個明確的法律依據支持其認定。也就是說,實際上法院在有關判決中在法律層面并未完全超脫“雙合同”訴訟的法律困境。

由于“雙合同”最初規避“限價令”的真實意圖,所以,“雙合同”無論是《商品房買賣合同》還是《裝修合同》,都沒有體現開發商的真實意圖,也就是說,無論是《商品房買賣合同》還是《裝修合同》都包含開發商的虛假意圖。通常情況下,《商品房買賣合同》中商品房買賣價格是虛假的、《裝修合同》中承攬人的合同主體、承攬人的裝修服務是虛假的。本律師代理的廣州中院粵01民終15723號等案件的判決,法院以最新生效的《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條所規定的虛假行為和隱藏行為效力的法律規則為依據,認定裝修合同為雙方當事人的虛假意思表示,應為無效。這無疑為“雙合同”訴訟指明了一條通路,是“雙合同”訴訟困境中的出路。

 

二、逾期交樓、辦證情形下,不同法院對“雙合同”訴訟中購房合同價款的不同認定

 

在一起逾期交樓的商品房買賣合同糾紛案中,2013年8月10日,原告(乙方、買方、買受人)與被告(甲方、賣方、出賣人簽訂《廣州市商品房買賣合同(預售)》(包括附件七補充協議),合同約定“.....第四條合同標的物基本情況乙方所購商品房為....紫御雅苑商業、住宅(自編號G-S#、D1戶型、P-D))第自編號D1戶型G-3#幢5層503號房(下稱該商品房).....第七條計價方式和價款...1.該商品房以套出售.....金額(人民幣)?735670元.....”合同約定房屋為毛坯房。2013年7月29日,原告向被告財務人員張XX的帳戶匯入款項108410元(當時作為裝修款支付),2013年8月10日、9月20日,被告出具發票給原告收執,確認收到購房款735670元。后來,被告逾期交樓,原告要求逾期交樓違約金以房價款金額為本金按日萬分之一計算。

這里實際存在兩個合同:一個是價款為735670元的《商品房買賣合同》,其合同主體是某開發商和原告(乙方、買方、買受人);另一個是價款為108410元的《裝修合同》,其合同主體是原告(乙方、買方、買受人)和某開發商財務人員張XX。在庭審中,原告陳述涉案房屋的總購房款為844080元,其中合同約定的購房款?735670元支付到被告的公賬戶并開具了相應發票,至于另外的108410元支付到被告指定的張麗面的私人賬戶。被告確認其收取原告款項844080元,同意違約金以844080元為本金按日萬分之一計算。原被告雙方對于逾期交樓違約金的計算基數即房價款金額并沒有爭議,都同意按《商品房買賣合同》的合同價款及《裝修合同》合同價款之和即844080元確定。最后受理案件的增城法院認定,“被告對原告主張以已付款項844080元計算違約金不持異議,本院予以確認”。所以,當原被告雙方對于逾期交樓違約金的計算基數即房價款金額并沒有爭議時,受理案件的增城法院通常都按原被告雙方的一致意見辦,這一點比較好理解。

 

在一起逾期辦證的商品房買賣合同糾紛案中,2014年3月18日,原告(委托方)和案外人廣東XX建筑安裝工程有限公司(下稱XX安裝公司)(受托方)簽訂《裝飾工程委托協議書》,約定:裝修工程地點為廣州市荔灣區花地大道南【元邦明月水岸】Bl棟XX房,建筑面積125.42平方米;為了維護小區建筑風格的統一性,委托方認購該物業后,自愿將該物業的裝修事宜委托受托方全權處理,并同意按照樓盤提供的統一裝修方案進行裝修;裝修工程總價:540967元.....。2014年5月24日,原告(乙方)和被告(甲方)簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預售)》約定:(第四條)乙方購買元邦明月水岸園自編A、B棟自編B1棟14層XX房,房屋地址:荔灣區花地大道南68號(自編Bl棟)XX房;總金額2023400元.....。后來,被告逾期辦證,原告要求逾期辦證違約金以《商品房買賣合同》的合同價款及《裝修合同》合同價款之和為本金依法計算違約金。

這里實際也存在兩個合同:一個是價款為2023400元的《商品房買賣合同》,其合同主體是某開發商和原告;另一個是價款為540967元的《裝飾工程委托協議書》,其合同主體是原告和XX安裝公司。上述兩份合同簽訂后,原告向XX安裝公司和被告支付了合同約定的裝修款和房價款,XX安裝公司于2014年6月18日向原告開具了總計金額為540967元的裝修款發票;被告于2014年6月16日、2014年12月2日向原告開具廣州市荔灣區花地大道南68號1402房的購房發票兩張,合計金額為2023400元。關于購房款的數額,受理案件的的荔灣法院認定,“原告為購買案涉房屋分別與被告、XX安裝公司簽訂《廣州市商品房買賣合同(預售)》以及《裝飾工程委托協議書》,從該《裝飾工程委托協議書》內容上看,雙方當事人缺乏對相關裝修條款的明確約定,沒有約定各類裝修對應的單價、面積、材料、品牌等,雖然約定了裝修價款的總額.卻沒有關于金額如何構成的約定,有異于日常的裝修合同;此外,雖然該《裝飾工程委托協議書》形式上為委托裝修合同關系,但從合同中關于小區統一裝修方案條款,延期交房違約條款,生效、終止及解除情形條款等內容來看,該合同實質是對案涉房屋關于裝修裝飾方面的補充約定;結合當時的房地產市場調控政策,可以認定該《裝飾工程委托協議書》實際為上述《廣州市商品房買賣合同(預售)》的組成部分,案涉房屋的總價款應由《裝飾工程委托協議書》約定的裝修款和《廣州市商品房買賣合同(預售)》約定的購房款共同構成,因此逾期辦證違約金應以上述購房款和裝修款總和為基數?!崩鬄撤ㄔ夯旧嫌腥齻€理由認為案涉房屋的總價款應由《裝飾工程委托協議書》約定的裝修款和《廣州市商品房買賣合同(預售)》約定的購房款共同構成:(1)《裝飾工程委托協議書》內容異于日常的裝修合同;(2)實質是對案涉房屋關于裝修裝飾方面的補充約定;(3)結合當時的房地產市場調控政策,可以認定該《裝飾工程委托協議書》實際為上述《廣州市商品房買賣合同(預售)》的組成部分。至于從表面上看,這兩個從合同主體、合同標的完全不同的合同,且在看似違背合同的相對性原則的情況下,依據什么法律可以認定該《裝飾工程委托協議書》實際為上述《廣州市商品房買賣合同(預售)》的組成部分,荔灣法院并沒有做深入的分析論證。

 

但在另一起與前一起相似的逾期辦證的商品房買賣合同糾紛案中,上訴法院廣州中院卻以與荔灣法院完全不同的理由,認定雙方當事人隱藏的真實意思表示為案涉房屋實際交易價款為購房款和裝修款總和——1603785元。

該案的案情與前一起相似:2013年9月,原告(委托方)和案外人廣東XX建筑安裝工程有限公司(下稱XX安裝公司)(受托方)簽訂《裝飾工程委托協議書》,約定:裝修工程地點為廣州市荔灣區花地大道南【元邦明月水岸】Bl棟XX房;為了維護小區建筑風格的統一性,委托方認購該物業后,自愿將該物業的裝修事宜委托受托方全權處理,并同意按照樓盤提供的統一裝修方案進行裝修;裝修工程總價:282805元.....。2013年11月21日,原告(乙方)和被告(甲方)簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預售)》約定:(第四條)乙方購買元邦明月水岸園自編A、B棟自編B1棟14層XX房,房屋地址:荔灣區花地大道南70號(自編B2棟)XX房;總金額1320980元.....。后來,被告逾期辦證,原告要求逾期辦證違約金以《商品房買賣合同》的合同價款及《裝修合同》合同價款之和為本金依法計算違約金。

這里實際也存在兩個合同:一個是價款為1320980元的《商品房買賣合同》,其合同主體是某開發商和原告;另一個是價款為282805元的《裝飾工程委托協議書》,其合同主體是原告和XX安裝公司。上述兩份合同簽訂后,原告向XX安裝公司和被告支付了合同約定的裝修款和房價款,XX安裝公司于2014年3月18日向原告開具的合計金額為282805元的裝修款發票;被告廣進公司于2014年1月17日、2014年4月17日向原告開具廣州市荔灣區花地大道南70號1206房的購房發票兩張,合計金額為1320980元。2015年10月31日,原告辦理了收樓手續。關于購房款的數額,受理案件的的荔灣法院因為原告沒有提交《裝飾工程委托協議書》而僅提交了282805元裝修款發票,所以認定,“關于購房款的數額,原告認為案涉房屋的總價款應由《廣州市商品房買賣合同(預售)》約定的購房款和裝修款共同構成。但原告只提交了裝修款發票,并未提交其他相關證據予以證實其主張,故原告要求逾期辦證違約金應以購房款和裝修款總和為基數的訴訟請求,依據不足,不予支持?!庇谑?,原告提出上訴,在二審中,上訴人提交了《裝飾工程委托協議書》。二審法院經審理后認為:“廣進公司與上訴人簽訂的買賣合同除房屋交易價款外,其他內容是雙方當事人的真實意思表示,未違反法律行政法規的強制性規定,應為合法有效。廣進公司主導上訴人與宏大公司簽訂的裝修合同,并非合同雙方當事人的真實意思表示。上訴人與廣進公司簽訂的買賣合同中已經約定案涉房屋裝修交付,可見,裝修的義務主體應為廣進公司,上訴人無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合同。廣進公司主導上訴人與宏大公司簽訂裝修合同,約定裝修款為282805元,實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分,一部分為買賣合同價款1320908元,一部分為裝修價款282805元,有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收的嫌疑,損害了社會公共利益。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條‘行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關法律規定處理’的規定,上訴人與宏大公司簽訂裝修合同為虛假意思表示,并未真正履行,且有違法嫌疑,應為無效。但是,雙方當事人隱藏的真實意思表示為案涉房屋實際交易價款為1603785元。因此,上訴人要求以房屋交易價款1603785元作為計算逾期辦證違約金的基數,依法有據,應予支持。一審對此認定有誤,本院予以糾正?!?/p>

二審法院的認定無疑比前一起案件中一審法院的認定前進了一大步,它真正找到了據以認定的法律依據?;旧蠌母旧辖鉀Q了此類案件棘手的法律問題,將兩個從合同主體、合同標的上看似完全不同的合同,在法律層面上統一為一個《商品房買賣合同》,且有效地避開了合同的相對性原則適用的尷尬。

 

三、廣州中院二審判決留下的遺憾

 

本文認為,廣州中院二審判決,關于該案裝修合同為虛假意思表示,并未真正履行,且有違法嫌疑,應為無效的認定無疑是正確的。正如某些論者所言:“從法律評判上作價值導向,游走在灰色地帶的‘雙合同’現象有望被規范”。開發商主導購房者與某裝修公司簽訂的裝修合同,并非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。購房者與開發商簽訂的買賣合同中已經約定案涉房屋裝修交付,可見,裝修的義務主體應為開發商,購房者無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合同。開發商主導購房者與某裝修公司簽訂裝修合同,實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分,一部分為買賣合同價款,一部分為裝修價款,目的是規避地方政府房地產調控限價政策、逃避納稅義務,損害了社會公共利益。

但是,也應看到廣州中院二審判決的不足,筆者認為,由于“雙合同”最初規避“限價令”的真實意圖,所以,“雙合同”無論是《商品房買賣合同》還是《裝修合同》,都沒有體現開發商的真實意圖,也就是說,無論是《商品房買賣合同》還是《裝修合同》都包含開發商的虛假意圖,兩者都有無效的部分。在該案中,《商品房買賣合同》中商品房買賣價格是虛假的、無效的;《裝修合同》中承攬人的合同主體、承攬人的裝修服務、裝修款是虛假的。只有否定了《商品房買賣合同》中原來約定買賣價格,才能重新認定新價格——案涉房屋實際交易價款為購房款和裝修款總和——1603785元;只有否定了《裝修合同》中承攬人的合同主體、承攬人的裝修服務、裝修款,才能完全否定《裝修合同》中的裝修款,而認定為其是房價總款的一部分。這樣有關案件的判決才更周全。

作 者 介 紹本文作者馬占福律師為廣東經綸律師事務所資深律師。馬律師1989年獲中山大學哲學學士學位;1996年7月,獲中山大學法學碩士學位。馬占福律師法律理論功底深厚,著述甚豐,主要著作有:《招標投標法律實務》、《合同法案例與評析》;主要論文有:《從不統一走向統一的美國商法——美國?<統一商法典>?的制定及該法典的一般特點》、《古典儒家的民本思想及其在東方國家的影響》、《美國銀行法與我國加入WTO后銀行法律的完善》、《論不動產出租人留置權》、《國有企業財產經營權理論辯析》等。

馬占福律師對中外民商法、金融法、房地產法、公司法、投資法、證券法等方面的理論都有深入研究。懂英、德兩門外語。

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weinxin
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