新冠病毒疫情之下,廣州十三行等服裝批發市場商戶合同履行的法律風險及應對

2020年2月5日 評論 11,009 5475字

一、目前十三行批發市場基本情況

基于疫情影響下,廣州各大服裝批發市場延遲啟市通知已發出。一石擊起千層浪,此刻在服裝商家的圈子里引起了軒然大波,大家心情跟隨著疫情蔓延顯得越發難受與不安。

服裝批發行業為季節性銷售商品,年前備的貨成百上千萬,現在的情況是可能會直接成為庫存,也就相當于是打了水漂。所以現在廣州新中國大廈十三行的商戶們已經開始奔走相告,商量著如何要求檔主(房東)免去2月份的租金。更有商戶因擔心行情走勢嚴峻,提出3月份入場的合同終止,并且退款。我們在此為廣大的商家(承租戶),作一下簡單的分析,理一理各當事人之間的關系。希望對此事牽涉其中的各方團體有幫助。

首先,十三行的X大廈是屬于私人企業擁有的商業產權物業。從地下負二層到地上二十層都是做服裝批發的商鋪。作為亞洲最大的單體服裝批發城,像神一般的存在,有著神奇的操作。除了負一樓、一樓和15樓以上是公司直接按一年合同出租外,其它樓層都是以五年合同來出租使用權。很多朋友說的檔主(房東),其實也是承租戶,并不是真正意義上的擁有產權的業主。他們只有最多五年的使用權,也就是說,檔主的身份就是二手房東。
其次,還有一個很尷尬的情況告訴大家:四、五、六樓2020年2月29日是五年合同期的使用期滿日,也就是說你目前租用的檔口合同期到2月29日截止,這個檔主很可能不在擁有此檔口的使用權。當然,這并不是絕對的。因為大廈2020年3月1日起新的五年使用權也已經簽出去了,檔主也可能續簽了原檔口。但據了解,這種情況極少數。

為什么要給大家說這個情況呢?因為按照各位商家簽的合同來看,交租付款方式為三押一租或兩押一租。押金是在合同期最后三個月或兩個月直接作為當月租金抵扣。也就是說,其實租金早就交完了。

那么這種情況下,你要求檔主退租金的阻力就變得更加困難了,因為他使用權到期了,接下來檔口也不是他的,口袋里的錢還要拿出來,太難了!

另外,我們了解到還有一種情況,每年春節后第一個月是做服裝生意的最佳時期。今年的X大廈原計劃是2月1日啟市,那么剛剛好2月份一點也不浪費。

所以年前有一部分商家選擇高價租下單獨的一個二月份。傳聞,最高單月租金接近50萬,然后這中間就會出現三手房東。

因為這個月的使用權是從原來簽了一年租約的商家手里簽過來的。舉例來說,大概就是二手房東可能以30萬月租給了承租戶A,A把2月份的使用權轉讓給了承租戶B,月租為60萬。

那么A就變成了三手房東,這個2月份賺取了租金差價30萬。

然而,這個A與B之間可能連合同協議書都沒有簽署。那么現在延遲啟市的情況下,B要找到A退錢就難上加難了。

那么,商家們到底想要如何解決問題呢?

目前,根據商家維權群里的各種信息,基本訴求如下:

1、要求檔主退還2月1日至2月21日的租金,2月21日至2月29日的租金減半。

2、生意受影響,3月4月租金減半。

3、2020年3月1日起租的合同終止,全額退款。

但截止發稿為止,并未有商家訴求得到解決。

某商家減租群里的信息,還有很多商家,已經在12345政府網站上申訴,不過并未受理。

12345網上申訴,那么檔主一方又是如何應對的呢?基本上是回復承租戶:

1、找商場處理;? ? ? ?2、看其他檔主怎么處理;? ? ? ?3、不回應;

其實,客觀來看,檔主也是很無奈。業內人士才知道,他們的使用權是花了幾百萬甚至上千萬換來的。如今,遇上天災,相信同樣的難過。

承租人能否要求出租人減免租金

承租人要求減免疫情期間租金,實質上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況,要求變更合同關于租金支付的約定,或者說要求免除部分支付租金的責任。

前一種主張可能的法律依據是《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》關于情勢變更制度的規定,即:“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”(以下稱“情勢變更制度”)。

后一種主張可能的法律依據是《合同法》關于不可抗力的規定,即:“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”(以下稱“不可抗力制度”)。

我們認為,上述兩種制度都是合同訂立以后發生無法預見、無法避免的客觀情況影響合同履行,主要區別在于情勢變更造成的結果是對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,即雖然能履行但是繼續履行會導致顯失公平,因此合同雙方應當共擔相應的風險;而不可抗力造成的結果是合同無法履行,并且基于此不履行合同無需承擔責任。

那么,承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現疫情期間減免租金的訴求呢?我們認為,此次新冠肺炎突如其來,在形式上符合“不能預見”、“不能避免”,但是對合同履行的影響存在差異,因此不能一刀切地認為都符合情勢變更制度或不可抗力制度,而是參照《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(法[2003]72號,2013年4月8日失效),根據疫情對合同履行的影響程度的不同而做出不同處理(之后最高院可能會就新冠肺炎疫情導致的合同糾紛案件處理標準出具有效規定,以此為準)。具體而言:

1.若因政府及有關部門為防治疫情而采取禁止營業等行政措施直接導致合同不能履行的,那么承租人可主張此次疫情屬于不可抗力,要求適用不可抗力的法定免責制度。

2.若疫情導致承租人占有、使用租賃物帶來的收益權能效益嚴重下降,合同繼續履行會對承租人明顯不公平,那么承租人可主張此次疫情構成情勢變更,訴請法院根據公平原則酌情減免疫情期間的租金。

此外,我們注意到,2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩定,有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規定,如北京市人民政府在京政發[2003]14號文中規定“商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的,減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應規定,可予以持續關注。

商戶提出合同解除的影響

? ? ? ? ?無論是不可抗力還是公平原則,都可能存在合同解除的爭議?!逗贤ā返?4條規定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的……”對該條款的援引需要結合合同本身的特點。如對于時間性要求較強的合同,如會展合同、短期租賃合同、季節性貨物買賣等,可以援引不可抗力條款解除。但如經不可抗力延期后仍然能夠實現合同目的的,則無法援引不可抗力為由主張解除。這里著重討論本次疫情對商業租賃合同解除的影響。此次疫情影響導致實體商場生意慘淡是有目共睹的,我們也注意到部分開發商主動減免了旗下商場承租人的租金。但不排除因疫情的長期影響而產生承租人要求解約的可能。對此問題,需要分類探討:
  • 剩余租期較短時,因剩余租期受到疫情影響的范圍中,承租人要求以不可抗力要求解約存在合理性。
  • 剩余租期較長,足以覆蓋疫情持續期間時,承租人因經營不善要求解除合同的依據不足。但此時,承租人另有可能援引《合同法司法解釋(二)》第26條有關情勢變更的規定要求法院根據公平原則來調減租金。
? ? ? ? ?在九民會議紀要中對于違約方解約進行了一定的規定,“違約方不享有單方解除合同的權利。但是,在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中,雙方形成合同僵局,一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同,有時對雙方都不利。在此前提下,符合下列條件,違約方起訴請求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)違約方不存在惡意違約的情形;(2)違約方繼續履行合同,對其顯失公平;(3)守約方拒絕解除合同,違反誠實信用原則?!痹诔凶馊藷o法援引不可抗力解除租賃合同的情況下,其仍然可能援引九民會議紀要中的此項規定,提出以經營業績不理想為理由而構成“非惡意解約”的情形。在此類情況下,結合目前疫情的實際情況,不排除法院會判決同意解除,且在適用違約金時,采用自由裁量權適當減少承租人的違約責任。這一點值得出租人引起警惕。? ? ?

不可抗力和情勢變更的應對措施

1、屬于不可抗力情況下的應對措施

《合同法》第118條規定:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明?!币虼?,當事人在發現合同受疫情影響不能履行后,應第一時間將情況通知對方,并盡快向對方提供相關事實性證明,以便對方及時知道不可抗力情形并采取補救措施以達到減損。否則,當事人需對因未及時通知而擴大的損失承擔責任。

2、屬于情勢變更情況下的應對措施

疫情影響屬于情勢變更情形時,當事人應及時與合同對方溝通,要求變更合同內容,共同分擔損失。如對方不同意變更的,則只能向法院或仲裁機構提起訴訟或申請要求變更合同,分擔損失。因法律未明確規定情勢變更原則,因此對依據情勢變更原則要求變更合同的行權期限亦無規定,借鑒《民法總則》對撤銷權行使期限的規定(顯失公平是一年,重大誤解是三個月),建議當事人在疫情影響結束后盡快行使權利,最長不超過一年。

3、負有履行義務的一方,受到不可抗力影響時,如與對方溝通無法達成一致,應及時發出書面通知延期或解除。在不可抗力情況終止后,及時履行剩余合同義務。

4、接受合同履行一方,如收到合同相對方提出的不可抗力導致合同履約發生變動的書面通知,應針對合同義務內容進行研判,慎重回函,不要輕易接受。如認可對方提出的請求,應針對合同后續履行或事項解決進一步溝通,形成書面方案。

我們的法律建議

? ? ? ?目前我們所遭受的新冠肺炎疫情尚未結束,同時不同合同約定和履行情況也千差萬別,我們建議合同各方在遭受相關損失的情況下,應當首先采取及時通知、合理防止損失的擴大、保留/獲取和提供證明材料、及時協商相應措施進行初步應對。疫情影響結束后,對于未能通過協商手段達成一致的爭議事項,應及時采取訴訟或者仲裁等法律手段以解決爭端。
1、履行通知義務并提供適當證明
? ? ? 《合同法》第一百一十八條規定,“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明”,合同當事人應當基于事實求是和誠實信用原則,及時將己方的實際情況通告對方。另一方當事人收到不可抗力的通知及證明文件后,無論同意與否,都應及時回復。特別需要提示的是,如果合同對不可抗力的通知有特別約定的,應按照約定的方式予以通知,并提出適當的訴求和合理的解決方案,以便降低雙方的損失。
? ? ? 如果一方履行的義務受到不可抗力的影響需要及時發出書面通知告知對方,并著手準備不可抗力的相關證明(主要關注受到疫情影響而無法履行合同或延遲履行合同的證據,如國務院及地方發布的增加假期及遲延復工通知、缺乏必要防護用具進行復工等)。如果己方作為接受合同履行一方,收到對方關于不可抗力影響的書面通知,建議針對履行內容對是否構成不可抗力進行判斷,慎重回函。
2、采取措施防止損失擴大
? ? ? ? 受新冠肺炎影響的一方,盡可能控制損失的發生和擴大,履行其合理減損的法律義務;對于一方怠于履行減損義務導致損失擴大的部分,應當歸于責任方承擔。相對的,收到通知的合同一方,也應當及時采取合理的力所能及的對應措施,以最大限度地保障合同雙方的利益,避免損失進一步擴大。
3、搜集并保留證據
? ? ? ? 例如,本文開篇提到的匯大公司向湖州貿促會申請不可抗力事實性證明書的行為,就是為向國外采購商證明其受不可抗力影響而采取的證據搜集/保全措施。尤其需要強調的是,對于因新冠肺炎疫情造成的合理損失,應當搜集并保留足夠的證據,以應對日后協商或訴訟/仲裁過程中可能產生的需要。
4、采取協商或者訴訟/仲裁手段
? ? ? ?此次新冠肺炎疫情和“非典”疫情的影響比較類似。2003年6月11日最高人民法院公布了《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(現已失效),其中規定:因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條關于不可抗力的規定進行處理。我們相信立法和司法機關也將出臺相關規定以處理因新冠肺炎疫情引發的合同爭議,屆時受本次疫情根本性影響而又無法通過協商解決的合同當事人可考慮提起訴訟以解決爭端。

最后的話

我們撰寫本文不是為了鼓勵合同當事人濫用情勢變更制度或不可抗力制度影響市場正常的交易秩序,而是為了給因新冠肺炎疫情造成重大損失、履約困難的合同當事人提供一點法律思路以度過難關。實際上,司法實踐中不論是適用不可抗力制度還是情勢變更制度都是非常謹慎的。因此,如果您正在或即將因新冠肺炎疫情而履約困難或無法履約,我們建議您先盡量通過平等協商的方式解決問題,同時需要保留因疫情導致不能履行合同或對履行合同造成實質影響的證據(如封鎖交通、限制貨物交易、停止營業的行政措施公告、中國貿促會商事認證中心出具的與不可抗力相關的事實性證明等)并及時采取有效措施減少損失,以應對之后不得已為之的訴訟或仲裁程序。

面對突如其來的新冠肺炎疫情,我們國家正在以舉國之力與之抗衡,愿大家都能本著互諒互讓、誠實信用和公平的原則,和平友好地解決矛盾、糾紛,共度時艱!

 

 

 

 

weinxin
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